ALOJAMIENTO

Costos de aplicación

El estado de Nueva York regula las tarifas para las solicitudes de apartamentos. Un arrendador o su agente no pueden cobrar ningún cargo por solicitar un apartamento. Si un arrendador paga una tarifa para realizar una verificación de antecedentes o de crédito, el arrendador puede exigir un pago de hasta $ 20 por persona, pero no más, para cubrir el costo de una verificación de antecedentes o de crédito. El arrendador o agente debe proporcionar al solicitante una copia de esta verificación de antecedentes [ NY RPP § 238-a(1)(b) ] Si tiene una verificación de antecedentes o de crédito realizada en los últimos 30 días, el arrendador debe aceptar esta en lugar de cualquier tarifa. [ RPP de Nueva York § 238-a(1)(b) ]

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Listas negras y discriminación 

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La discriminación en la vivienda es contra la ley. Las personas están protegidas contra la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar, discapacidad, edad, estado civil, estado militar, orientación sexual, identidad y expresión de género y fuente de ingresos. [Ley Federal de Vivienda Justa de 1968 y Ley de Derechos Humanos de Nueva York]

Si cree que se le niega un apartamento debido a su raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado civil, discapacidad, edad, estado civil, orientación sexual, identidad o expresión de género y fuente de ingresos._cc781905-5cde-3194 -bb3b-136bad5cf58d_ Comuníquese con la Oficina de Vivienda Justa y Equitativa del Estado de Nueva York
    Número gratuito (888) 392-3644
    TDD/TTY (718) 741-8300
    https://hcr.ny.gov/file-fair-housing-complaint

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No se le puede negar un apartamento si tuvo una disputa previa entre inquilino y propietario o un desalojo anterior o pendiente. Esto significa que no hay listas negras. Un propietario o corredor no puede negarse a alquilarle debido a un desalojo anterior o pendiente u otra disputa entre propietario e inquilino. Un arrendador puede recibir una multa de hasta $1,000 por negar una solicitud debido a un desalojo anterior. [Ley de Bienes Raíces de Nueva York §227-f]

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No se le puede negar un apartamento si es víctima de violencia doméstica.  [NY RPP § 227-d]

Los depósitos de seguridad son un requisito común. Su arrendador puede requerir un depósito de seguridad, pero la ley del Estado de Nueva York regula cómo funcionan los depósitos de seguridad. Un depósito de seguridad está limitado a no más de un mes de alquiler. [NYS GOB § 7-108(1-a)(a)] . Un arrendador no puede cobrar ninguna garantía adicional por ningún motivo, incluido un depósito para perros o animales.

• Nota: Si alquiló un apartamento antes del 14 de julio de 2019, cuando se aprobó la Ley de Protección de Inquilinos y Estabilidad de la Vivienda de Nueva York de 2019, su depósito de seguridad puede ser mayor que el alquiler de un mes. El arrendador no necesita devolver la diferencia por encima de su alquiler actual y puede continuar reteniendo el monto original completo como depósito de seguridad. Se siguen aplicando todas las demás reglas sobre los depósitos de seguridad.

Un depósito de seguridad es el dinero del arrendatario , retenido por el arrendador en caso de daños o cantidades impagas y solo se puede reconciliar al final de un arrendamiento. Hay conceptos erróneos comunes sobre los depósitos de seguridad. La ley del Estado de Nueva York regula específicamente cómo se pueden usar. Esto significa:

• Si le falta el alquiler, no puede usar su depósito de seguridad para pagar el alquiler.

• Si se está mudando, no puede usar el depósito de seguridad como el alquiler del último mes. Todavía debe pagar el alquiler y esperar que le devuelvan su depósito de seguridad después de desalojar el alquiler.

• Si no paga el alquiler del último mes, el arrendador aún puede cobrarle un recargo por pago atrasado.

Si su edificio tiene seis o más unidades, el arrendador debe depositar su depósito en una cuenta que devenga intereses y transferirle los intereses al final de su arrendamiento. [NYS GOB § 7-103] El arrendador puede retener hasta el 1 % de interés como cargo administrativo. Si su unidad está en un edificio con 5 unidades o menos, no se requiere su depósito para ganar intereses.

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Cuando se mude de su apartamento, el propietario debe reembolsarle la totalidad del depósito de seguridad o enviarle un estado de cuenta que especifique todas y cada una de las deducciones de su depósito de seguridad si no se devuelve la totalidad. Un arrendador puede usar el depósito de seguridad como reembolso por cualquier alquiler no pagado o el costo razonable de las reparaciones más allá del uso y desgaste normal. El arrendador debe hacer esto dentro de los 14 días a partir del día en que se mudó. [Ley de Obligaciones Generales de Nueva York § 7-108(1-a)(e)]

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Si no ha recibido su depósito de seguridad 14 días después de mudarse, la oficina del Fiscal General del Estado de Nueva York puede ayudarlo a recuperar su depósito de seguridad. Ver: Formulario de Queja de Seguridad de Renta del Procurador General de Nueva York.

Un contrato de arrendamiento es un contrato entre un propietario y un inquilino que contiene los términos y condiciones del alquiler. No se puede cambiar mientras esté vigente a menos que ambas partes estén de acuerdo. Es posible y legal alquilar un apartamento solo con un acuerdo verbal. Los arrendamientos verbales no pueden durar más de un año a la vez. Si desea comprometerse con un apartamento y garantizar su tenencia por más de un año, debe tener un contrato de arrendamiento por escrito.

Un contrato de arrendamiento por escrito protege tanto al arrendador como al inquilino al detallar todas las expectativas y responsabilidades. Es difícil hacer cumplir los artículos acordados en un contrato de arrendamiento verbal, por lo que se recomienda tener siempre un contrato de arrendamiento por escrito. Un contrato de arrendamiento por escrito protege tanto al propietario como al inquilino.

Si el apartamento o unidad de alquiler se encuentra dentro de la ciudad de Kingston, el inquilino debe aceptar un contrato de arrendamiento por escrito si el propietario ofrece uno de buena fe [ CoK LL 1-2022 ]. Tiene la opción de revisar el contrato de arrendamiento de antemano y contar con un abogado. revíselo también. 

Siempre debe leer un contrato de arrendamiento detenidamente y asegurarse de estar de acuerdo o comprender todo. Se requiere que un contrato de arrendamiento esté escrito de manera clara y coherente usando palabras comunes con significado cotidiano. [ Ley de Obligaciones Generales § 5-702 ]

Los contratos de arrendamiento que contienen disposiciones que son ilegales en el estado de Nueva York no se pueden hacer cumplir ni en parte ni en su totalidad.

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Como mínimo, los contratos de arrendamiento deben identificar las instalaciones, especificar los nombres y direcciones de las partes, el monto y las fechas de vencimiento del alquiler, la duración del alquiler, las condiciones de ocupación y los derechos y obligaciones de ambas partes. Un arrendador debe declarar en un contrato de arrendamiento si hay un sistema de rociadores en el edificio y si está instalado, e indicar la última vez que fue inspeccionado y mantenido [RPP § 231-a. Aviso de sistema de rociadores en arrendamientos residenciales]

Renovación de arrendamiento

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Lo que sucede cuando finaliza el plazo de su contrato de arrendamiento es diferente si vive en la ciudad de Kingston o no. 

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Si su unidad de alquiler no está en la ciudad de Kingston

• Si vive fuera de la ciudad de Kingston, el contrato de arrendamiento finaliza al final de su plazo. Un arrendador no está obligado a renovar un contrato de arrendamiento al final del plazo y puede decirle que se vaya. Si desea renovar, debe tener esta conversación con el arrendador antes de que finalice el plazo. Hay requisitos para la notificación si un arrendador no desea renovar un contrato de arrendamiento (consulte los requisitos de notificación a continuación). Si quieres quedarte en el apartamento, hay algunas opciones.

  • Puede firmar un nuevo contrato de arrendamiento por un año o más, o un contrato de arrendamiento por escrito de mes a mes.

  • Si continúa pagando el alquiler, los arrendamientos se convierten automáticamente en arrendamientos de mes a mes al final del plazo. Todas las demás disposiciones del contrato de arrendamiento anterior siguen vigentes.

• Requisito de notificación para no renovar un contrato de arrendamiento.

  • Si tiene un contrato de arrendamiento a plazo, este es cualquier contrato de arrendamiento de más de un mes, generalmente un contrato de arrendamiento de un año. El contrato de arrendamiento tendrá una fecha de finalización del plazo. Si el arrendador no quiere renovar el contrato de arrendamiento, puede esperar que usted se mude al final del plazo. Si vive en la ciudad de Kingston, se aplican reglas diferentes, consulte más arriba.

  • Si tiene un contrato de arrendamiento de mes a mes o un contrato de arrendamiento verbal, existen requisitos de notificación. Un arrendador debe notificarle por escrito su intención de no renovar. [RPP del estado de Nueva York 7 § 226-c]

  • Si vive en el alquiler por menos de un año, debe recibir un aviso de 30 días

  • Si vive en el alquiler por más de un año pero menos de dos años, debe recibir un aviso de 60 días

  • Si vive en el alquiler durante más de dos años, debe recibir un aviso de 90 días

Si vive en la ciudad de Kingston , un arrendador no puede negarse a renovar un contrato de arrendamiento al final de su plazo por ningún motivo. Esto incluye la venta de un edificio. Si desea permanecer en su vivienda, continúe pagando el alquiler y respete los términos del contrato de arrendamiento existente. [ CoK LL 1-2022 ]

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Pagando tu renta

Un propietario no puede aceptar más de un mes de alquiler a la vez. Un arrendador no puede pedirle que pague el alquiler del último mes o que pague por adelantado cualquier cantidad que supere el alquiler de un mes. No ofrezca pagar varios meses por adelantado, ya que es ilegal que el propietario acepte pagos de alquiler por adelantado. [NYS GOL 7-108(1-a)(a)]

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Un arrendador puede darle múltiples opciones sobre cómo puede pagar el alquiler. No importa cómo pague, siempre puede solicitar un recibo y el arrendador está obligado a darle uno. Si paga en efectivo, es muy recomendable que obtenga un recibo. [NY RPP § 235-e]

Un arrendador puede darle la opción de pagar por un método electrónico, pero no puede exigirle que lo haga y debe proporcionarle otras opciones [NY RPP. §235-G. Facturación de Electricidad o Pago de Renta]

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Cargos por pagos atrasados

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Solo se le puede cobrar un cargo por pago atrasado si su alquiler tiene al menos 5 días de retraso. El recargo por pago atrasado está limitado por ley al 5% de su alquiler, o $50, lo que sea menor [NYS RPP § 238-a]

¿Qué pasa si no puedo hacer el pago de mi renta?

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Si no puede pagar el alquiler, puede haber varias opciones.

• Puede calificar para algún tipo de asistencia de alquiler

• Póngase en contacto con su arrendador. Si la situación es temporal, su arrendador puede estar dispuesto a darle más tiempo, así que sea amable y comuníquese. Si ha sido un buen inquilino, lo mejor para el propietario es trabajar con usted hasta que se recupere. El arrendador no tiene ningún requisito legal para hacer esto, pero es en el mejor interés de todas las partes y de la comunidad.

• Su arrendador debe pasar por un procedimiento específico para sacarlo legalmente de su alquiler; esto incluye iniciar un procedimiento judicial y obtener una sentencia de posesión. Un arrendador no puede exigirle que se vaya por la fuerza o por medios ilegales o bloquearlo o quitarle sus pertenencias sin completar este procedimiento. Solo el alguacil del condado de Ulster puede sacarlo de su alquiler y habrá recibido una notificación del tribunal de que esto sucederá antes del desalojo. Tiene hasta este momento para pagar el alquiler en su totalidad para cancelar un desalojo por falta de pago.

No ignore ningún aviso que reciba de su arrendador o de un tribunal

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Si su alquiler se atrasa más de 5 días, su arrendador puede enviarle una demanda de alquiler de 14 días. Esta es una carta certificada que indica que tiene 14 días para pagar el alquiler. Si puede hacerlo, pague el alquiler.

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Si no se paga el alquiler al final de los 14 días, el arrendador puede proceder con un caso de desalojo en la corte. Se le notificará la fecha de la corte. Si vive en la ciudad de Kingston, puede tener defensas adicionales para la protección contra el desalojo en la corte bajo el desalojo por buena causa [ CoK LL 1-2022 ]

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Aumentos en el alquiler

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Un propietario puede aumentar el alquiler solo una vez por año calendario o en la renovación de su plazo, lo que sea más largo.

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Un arrendador puede aumentar el alquiler una vez al año hasta un aumento del 5 % sin otras restricciones ni avisos. Si un arrendador quiere aumentar la renta más del 5% sobre la renta actual, hay dos opciones.

• Para todos los alquileres, la ley del Estado de Nueva York exige que el propietario notifique al inquilino por escrito sobre los aumentos de alquiler superiores al 5 %: [NYS RPP 7 § 226-c]
   

  • Si vive en el alquiler por menos de un año, debe recibir un aviso de 30 días     _cc781905-5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d9-05-94c-de-de bb3b-136bad5cf58d_

  • Si vive en el alquiler durante más de un año pero menos de dos años, debe recibir un aviso de 60 días -5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d_

  • Si vive en el alquiler por más de dos años, debe recibir un aviso de 90 días
     

• Si el alquiler se encuentra dentro de la ciudad de Kingston, la ley local protege al inquilino de un desalojo por falta de pago si el alquiler se incrementó más del 5%. La ley permite provisiones para aumentos superiores al 5% sólo si se requirió una inversión significativa en la unidad o edificio para mantener la garantía de habitabilidad. La documentación de estas inversiones y sus necesidades debe presentarse a un juez durante una audiencia de desalojo y solo un juez puede evaluar si están justificadas. Si un inquilino cree que un aumento de la renta por encima del 5% es desmesurado, tiene derecho a retener los pagos de la renta aumentada y exigir que el propietario siga el proceso de desalojo para presentar un argumento a favor del aumento ante un juez. [CoK LL 1-2022] Desafortunadamente, la forma en que la ley escribió la defensa por un aumento desmesurado de la renta solo se puede hacer cumplir durante un procedimiento de desalojo. Esto significa que el propietario deberá presentar un caso de desalojo contra el inquilino para que el inquilino pueda usar legalmente esta protección en defensa. Dado que la ley permite esta protección, es mejor que los propietarios entiendan que los inquilinos tienen esta defensa y no presenten un caso de desalojo sin una buena causa. Si el propietario no tiene una buena causa, el juez debe rechazar el caso de desalojo

Garantía de Habitabilidad

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Bajo la Garantía de habitabilidad, los inquilinos tienen derecho a un apartamento habitable, seguro e higiénico, un derecho que está implícito en todo contrato de arrendamiento residencial oral o escrito. Las infracciones de habitabilidad incluyen infestación severa de alimañas, falta de suministro de calefacción y agua caliente durante períodos prolongados, presencia de pintura a base de plomo y servicio de plomería defectuoso. Si se determina que un propietario incumplió la Garantía de habitabilidad, un juez puede decidir que un inquilino no tiene que pagar el alquiler al propietario o puede decidir que se reduzcan los atrasos de alquiler. Esto está respaldado específicamente por la ley del estado de Nueva York: El propietario deberá mantener todas y cada una de las partes de una propiedad de alquiler y el lote en el que se encuentra en  good  reparar, limpiar y libre de alimañas, roedores, suciedad, suciedad, basura u otras cosas peligrosas para la vida o la salud [NYS Multiple Residence Law § 174]

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Requisitos de construcción

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Si una unidad incluye agua caliente, calefacción, luz, electricidad, servicio de ascensor, servicio telefónico o cualquier otro servicio o instalación, estas instalaciones deben mantenerse en su lugar todo el tiempo que la unidad tenga un inquilino. Si un propietario no proporciona cualquiera de estas cosas si se incluyeron en un contrato de arrendamiento o acuerdo oral, es una violación. [NY RPP § 235. Violaciones intencionales.]

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Encendiendo

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En un edificio con varias unidades, las entradas, escaleras y pasillos comunes deben estar suficientemente iluminados por la noche, desde el atardecer hasta el amanecer. El propietario es responsable de instalar y mantener la iluminación en estas áreas [Ley de Residencia Múltiple § 109]

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Calefacción

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Cada edificio debe estar equipado con un sistema de calefacción que pueda, como mínimo, suministrar calor desde el 1 de octubre hasta el 31 de mayo. Si se trata de un sistema de calefacción centralizado del edificio o el propietario suministra calefacción, debe estar operativo entre estas fechas. [Ley de Residencia Múltiple § 173]

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Agua

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El propietario de un edificio debe suministrar agua las 24 horas del día. El agua caliente debe suministrarse desde las 6 am hasta la medianoche. [Ley de Residencia Múltiple del Estado de Nueva York § 170]

Detector de humo

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Todas las viviendas múltiples, siempre que se construyan, deberán tener en cada unidad detectores de humo en funcionamiento dentro de los 10 pies de cualquier habitación donde duerma alguien que cumpla con los requisitos del código de incendios y que el inquilino pueda verificar que funcione. [Ley de Residencia Múltiple § 15]

Disfrute tranquilo

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El disfrute tranquilo, al igual que la Garantía de Habitabilidad, es un pacto incluido en cada contrato de alquiler, ya sea que se establezca explícitamente o no. El convenio promete que el arrendador no hará nada para interferir con el uso y disfrute razonable del inmueble alquilado por parte del inquilino, y que usted se asegurará de que el uso y disfrute de la propiedad por parte del inquilino no se vea perturbado.

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El disfrute tranquilo incluye varios derechos de los inquilinos, como el derecho a excluir a otros de las instalaciones, el derecho a la paz y la tranquilidad, el derecho a la limpieza de las instalaciones, el derecho a los servicios básicos, como calefacción y agua caliente, y el derecho a un acceso razonable . Las violaciones comunes del pacto de disfrute tranquilo incluyen no resolver molestias o daños que privan a los inquilinos del uso de su espacio.

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Registro de unidad de alquiler

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Todas las unidades de alquiler en la Ciudad de Kingston deben ser registradas por el arrendador en la Ciudad e inspeccionadas cada 24 meses (2 años). [ CoK LL 3-2004 ]  Como propietario, debe registrar su edificio en el Departamento de Seguridad en la Construcción. (845) 331-1217 o building@kingston-ny.gov El formulario de registro se puede encontrar aquí . Además, todas las unidades de alquiler dentro de la ciudad de Kingston cuyos propietarios viven fuera del condado de Ulster deben designar un agente local.

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Agente local.

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Los propietarios de edificios que poseen una propiedad de alquiler dentro de la ciudad de Kingston pero que viven fuera del condado de Ulster deben designar a un agente local para que atienda la propiedad en su nombre. Este agente debe estar registrado en la ciudad de Kingston y proporcionar la información de contacto a los inquilinos. [ CoK LL 3-2004 ]

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Pintura con plomo

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Es casi seguro que cualquier estructura construida antes de 1978 contiene pintura con plomo. El consumo de pintura o polvo con plomo es dañino para el cuerpo humano, especialmente para niños, bebés y mujeres embarazadas. Los niños menores de 6 años pueden sufrir daños neurológicos graves debido a la exposición o el consumo de plomo. Aunque el plomo puede existir en el edificio, no es necesariamente peligroso si la propiedad está bien mantenida. Las áreas problemáticas son la pintura descascarada, las ventanas viejas y ciertos tipos de pisos viejos. El arrendador debe mantener la propiedad en buenas condiciones o hacer que un profesional de RRP certificado por la EPA repare el plomo. El arrendador debe entregar a todos los inquilinos que se muden a un edificio construido antes de 1978 una copia de la guía de la EPA " Proteja a su familia del plomo en su hogar ". El arrendador también debe conservar un registro, incluida la firma del arrendatario, de que el arrendatario ha recibido la información de divulgación de plomo [ información de la EPA para propietarios ]. Se puede encontrar más información sobre la exposición al plomo en el sitio web de la EPA en epa.gov/lead

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Eliminación de un inquilino

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Un propietario debe seguir reglas específicas para manejar a un inquilino que no pagó o actuó de mala fe. Esto incluye el proceso formal de desalojo a través del sistema judicial. Solo el ayudante del alguacil puede desalojar a un inquilino por orden de un tribunal. Tratar de desalojar o forzar a un inquilino por su cuenta es ilegal y es un delito menor en el estado de Nueva York. Acciones como quitar puertas, cambiar cerraduras y quitar muebles son ilegales. Un intento de usar estas y otras tácticas para desalojar ilegalmente a un inquilino es un delito menor de Clase A.

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Retiro de un inquilino: desalojo por buena causa, ciudad de Kingston

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En la ciudad de Kingston, la legislación de desalojo por buena causa brinda seguridad de vivienda adicional a los inquilinos de Kingston y limita los motivos por los cuales un propietario puede desalojar a un inquilino. La legislación describe las defensas que los inquilinos pueden usar para evitar un desalojo sin una “buena causa”.

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Una buena causa de desalojo se define como un inquilino que:  

• No paga el alquiler, siempre que el dinero adeudado no sea el resultado de un aumento de alquiler "desmedido";  

• Viole una obligación legal de su tenencia;  

• Cometer una molestia o daño a la propiedad;  

• Permite actividades ilegales;  

• Se niega irrazonablemente a un arrendador a acceder a la vivienda para las reparaciones necesarias o para mostrar la vivienda a un posible comprador;  

• Debe desalojar la propiedad porque un arrendador busca de buena fe recuperar la vivienda para uso personal; 

• Rechaza de mala fe un contrato de arrendamiento por escrito que el propietario ofreció de buena fe.

La legislación requiere que los propietarios justifiquen cualquier aumento de alquiler superior al 5% antes de que un tribunal ordene un desalojo por alquiler atrasado.

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Como propietario, debe probar uno de los motivos anteriores para el desalojo legal de un inquilino ante un juez. Solo un juez decidirá si un desalojo es por una buena causa.

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Represalias contra un inquilino

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Es ilegal tomar cualquier medida para tomar represalias contra un inquilino que haya presentado una queja de buena fe. Esto incluye quejas al arrendador, al agente del arrendador oa cualquier autoridad gubernamental, como un departamento de construcción o un departamento de salud. Un arrendador puede ser responsable de sanciones civiles, honorarios de abogados, costos y compensación adecuada por medidas de represalia contra un arrendatario.

Es su responsabilidad como inquilino mantener el alquiler en buenas condiciones y limpio. [Ley de Residencia Múltiple del Estado de Nueva York § 174] Si tiene un contrato de arrendamiento por escrito, puede haber requisitos específicos en su contrato de arrendamiento sobre el mantenimiento o las responsabilidades del inquilino que cada inquilino debe leer detenidamente. Si no entiende una disposición en un contrato de arrendamiento, pida una aclaración. Recuerde que los contratos de arrendamiento deben estar escritos en un lenguaje claro y comprensible y que no debe firmar un contrato de arrendamiento que no entienda.

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Estos elementos por defecto se aplican a todos los alquileres y la violación de estas responsabilidades puede ser motivo de desalojo:

• No deje basura o artículos en los pasillos comunes o afuera que no sean las áreas designadas.    

• Es ilegal desactivar cualquier dispositivo de alerta de fuego o humo. No retire las baterías, cubra ni deshabilite de ningún otro modo ningún detector de humo, fuego o monóxido de carbono.    

• No participe en ninguna actividad ilegal en el alquiler o en la propiedad.    

• Si el alquiler o la propiedad es una propiedad para no fumadores por declaración en un contrato de arrendamiento o un letrero colocado por el arrendador, no fume dentro o alrededor de las instalaciones. Esto también puede aplicarse a dispositivos de vapeo o cigarrillos electrónicos.   

• No permita mascotas no aprobadas por el arrendador.

• No tire nada que no sea desechos humanos y papel higiénico por ningún desagüe o inodoro.

• No obstruya ni cubra ninguna ventana o puerta utilizada para la salida.

• No genere disturbios ruidosos repetidos que puedan considerarse un disturbio público o infrinja el disfrute tranquilo de sus vecinos u otros inquilinos. (incluidos, entre otros, música alta repetida, fiestas o coches ruidosos)
   

Si su arrendador encuentra actividad que justifica la eliminación de una unidad de alquiler, recibirá un aviso de 10 días para corregir. Esta carta le informará los problemas con su uso del alquiler y le brindará un cronograma para corregir el problema. Si el problema no se corrige dentro del período de 10 días, recibirá un aviso de 30 días para que desista. Esta es una notificación de que su arrendador tiene la intención de rescindir su arrendamiento debido a un problema en el uso que usted hace del alquiler. Puede irse por su cuenta dentro de los 30 días. Si permanece en el alquiler más de 30 días, el arrendador puede iniciar un proceso de desalojo en la corte.

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Garantía de Habitabilidad

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Todos los alquileres residenciales incluyen por defecto una Garantía de Habitabilidad por parte del arrendador. Esto significa que los inquilinos tienen derecho a una vivienda habitable, segura e higiénica. Si las condiciones que hacen que el alquiler se vuelva habitable son causadas por el inquilino o cualquier invitado del inquilino, no crea un incumplimiento de la Garantía de habitabilidad del propietario. En este caso es responsabilidad del arrendatario subsanar la causa. [Ley de Bienes Raíces §235-b] Si cree que su arrendador está violando su Garantía de Habitabilidad, notifique por escrito a su arrendador sobre la condición defectuosa en su espacio.

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En circunstancias atenuantes, los inquilinos pueden hacer las reparaciones necesarias y deducir los costos de reparación razonables del alquiler. Por ejemplo, cuando se notifica a un propietario que la cerradura de una puerta está rota y deliberadamente se niega a repararla, el inquilino puede contratar a un cerrajero y deducir el costo del alquiler. Los inquilinos deben guardar los recibos de dichas reparaciones y copias de todas las comunicaciones con el propietario sobre las reparaciones.

Prevención de incendios y seguridad en su unidad de alquiler

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Es responsabilidad tanto del propietario como del inquilino asegurarse de que las unidades de alquiler sean seguras, que se eviten incendios y que los ocupantes puedan salir en caso de incendio u otra emergencia. Como inquilino, hay algunas cosas que debe hacer, en caso de incendio o lesión, podría ser responsable por violar cualquiera de estas disposiciones:

• Asegúrese de que los caminos estén despejados para todas las puertas y ventanas utilizadas para la salida

• No deje velas ni ninguna otra fuente de llama encendida sin vigilancia.

• No quite las baterías ni deshabilite un dispositivo de detección de humo o fuego.

Todas las viviendas de alquiler de más de una unidad deben incluir un detector de humo dentro de los 10 pies de cualquier habitación donde duerma alguien. Los propietarios deben instalar estos detectores de humo, pero es responsabilidad del inquilino asegurarse de que se mantengan baterías nuevas en el detector de humo.  [Ley de Residencia Múltiple § 15]

Todas las unidades de alquiler en la Ciudad de Kingston deben ser registradas por el arrendador en la Ciudad e inspeccionadas cada 24 meses (2 años). ( CoK LL 3-2004 )  Su arrendador debe notificarle sobre esta inspección. Un inspector de la ciudad de Kingston hará la inspección, esta inspección no la realiza el propietario. Si su unidad nunca ha sido inspeccionada, comuníquese con el Departamento de Seguridad en la Construcción. (845) 331-1217 o building@kingston-ny.gov para confirmar que se ha realizado una inspección de seguridad contra incendios adecuada.

Una nota sobre los propietarios ausentes. Todas las unidades de alquiler dentro de la ciudad de Kingston cuyos propietarios viven fuera del condado de Ulster deben designar a un agente local para que atienda la propiedad en su nombre. Este agente debe estar registrado en la ciudad de Kingston y proporcionar la información de contacto a los inquilinos. [ CoK LL 3-2004 ]

Derechos durante el desalojo

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Un inquilino puede ser desalojado legalmente solo después de que el propietario haya iniciado un procedimiento judicial y haya obtenido un fallo de posesión; y solo un alguacil, alguacil o alguacil puede llevar a cabo una orden judicial para desalojar a un inquilino. El arrendador debe darle al arrendatario una cantidad de tiempo razonable para retirar todas las pertenencias y ninguno puede retener las pertenencias del arrendatario. 

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Si pierde un caso de vivienda y el juez ordena su desalojo, puede pedirle a la corte hasta un año para mudarse si puede demostrar que no puede encontrar un apartamento similar en el mismo vecindario. Esta decisión queda a discreción del juez.  

Cuando llegue el momento de dejar su alquiler actual, hay algunas cosas que debe saber.

• Si tiene un contrato de arrendamiento por escrito, puede mudarse en la fecha de vencimiento del plazo, no es necesario que se quede más tiempo que su plazo. 

• Si necesita dejar su apartamento u otra casa de alquiler antes de que finalice el plazo de su contrato de arrendamiento, es posible que deba pagar el alquiler hasta el final de su plazo. La ley del estado de Nueva York exige que el arrendador haga un esfuerzo de buena fe para llenar la vacante. Si el arrendador encuentra un nuevo inquilino y el alquiler del nuevo inquilino es igual o superior a su alquiler, su contrato de arrendamiento se considera rescindido y usted ya no es responsable del alquiler. Si el arrendador no puede llenar el apartamento, es posible que deba pagar el alquiler hasta el final del plazo. Si se trata de un contrato de arrendamiento de mes a mes, ese plazo finaliza al final del mes. Si se trata de un arrendamiento a plazo, el plazo finaliza en la fecha indicada.

• Si usted o su cónyuge tienen 62 años o más y necesitan rescindir su contrato de arrendamiento debido a la necesidad de mudarse a un centro de atención para adultos u otra vivienda de apoyo, tienen derecho a rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo. [Ley de Bienes Raíces §227-a(1)]

• Si es víctima de violencia doméstica, es posible que pueda rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo sin sanciones ni responsabilidades adicionales [NYS RPP §  227-c Terminación del contrato de arrendamiento residencial por víctimas de violencia doméstica]

Para obtener información sobre cómo recuperar su depósito de seguridad, consulte la sección sobre depósitos de seguridad.

Transferencia de la propiedad del edificio

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Cuando se vende un edificio y se transfiere la propiedad, los arrendamientos también se transfieren a los nuevos propietarios. Se requiere que el arrendador transfiera los depósitos de seguridad retenidos a los nuevos propietarios o los reembolse al arrendatario dentro de los 5 días posteriores a la venta de una propiedad.

El propietario debe notificar a todos los inquilinos por correo certificado el nombre y la dirección del nuevo propietario.

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Si vive dentro de la ciudad de Kingston, un arrendador no puede cancelar su contrato de arrendamiento debido a la venta de un edificio, incluso si su contrato de arrendamiento ha vencido o está a punto de vencer. [CoK LL 1-2022] Consulte la sección de esta guía sobre la renovación del contrato de arrendamiento para obtener más información. información.

Si tiene un conflicto entre propietario e inquilino en la ciudad de Kingston, puede obtener asistencia gratuita y confidencial de un mediador capacitado y neutral. Un mediador puede ayudar a resolver su conflicto sin tener que ir a la corte de vivienda. Durante una sesión de mediación, se sentará con la otra parte y un mediador lo ayudará a encontrar puntos en común. Las mediaciones pueden ser virtuales o presenciales. La mediación es un proceso voluntario y gratuito.
Para comenzar, comuníquese con el Centro de Resolución de Disputas (DRC) enviando un formulario de admisión ( https://www.drcservices.org/request-for-mediation/ ) o llamando al (845) 372-8771 x 5001. DRC administrará el proceso de admisión, proporcionar la sesión de mediación y monitorear el seguimiento del caso. Si se llega a un acuerdo durante la(s) sesión(es), ambas partes firmarán un acuerdo por escrito que describa los próximos pasos. DRC puede hacer un seguimiento para ver cómo está funcionando el acuerdo. El acuerdo no es un contrato legalmente exigible a menos que esté firmado por un juez.
La mediación no reemplaza al tribunal de vivienda, pero puede ser un primer paso valioso para ayudar a ambas partes a llegar a un acuerdo con la ayuda de un mediador capacitado. Si la mediación no funciona, los inquilinos y propietarios son libres de proceder con los siguientes pasos apropiados, incluso llevar su caso a la corte de vivienda.

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Más información en: www.drcservices.org/kingston-housing-program

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Hoja de datos del programa de mediación entre propietarios e inquilinos de la ciudad de Kingston

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Este programa fue coordinado por la Oficina de Iniciativas de Vivienda de la Ciudad de Kingston

​Ciudad de Kingston Ley Local 1-2022

PROHIBIR LOS DESALOJOS SIN UNA BUENA CAUSA

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Servicios Legales del Valle de Hudson 

1-877-574-8529

www.lshv.org/program/housing-unit

​

Fiscal General del Estado de Nueva York

Línea Directa: (800) 771-7755

Problemas de audición/voz: (800) 416-8300

ag.ny.gov

​

Guía de derechos de inquilinos residenciales de la Oficina del Fiscal General del Estado de Nueva York

​

Formulario de queja de seguridad de alquiler del Fiscal General de Nueva York.

​

Centro de resolución de disputas

(845) 372-8771 x 5001

​​​ www.drcservices.org/programkingston-housing

​

RUPCO

845-331-2140

rupco.org/pagar-el-alquiler

​

FAMILIA de Woodstock

Si tiene un problema, comuníquese con nuestra línea directa antes de que se convierta en una crisis:
Llame las 24 horas del día, los 7 días de la semana o envíe un mensaje de texto a  845 679 2485
familyofwoodstockinc.org

​

Oficina de Iniciativas de Vivienda de la Ciudad de Kingston

(845) 334-3928

kingston-ny.gov/vivienda

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El sindicato de inquilinos de Kingston real

kingstontenantsunion@gmail.com

kingstontenantsunion.org

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Coalición del condado de Ulster para la justicia en la vivienda

ucchj.squarespace.com

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Estas cartas están diseñadas para ayudar al inquilino a expresar sus intenciones al propietario e informar al propietario de los derechos del inquilino durante este proceso. Por favor, asegúrese de leer todo este manual, comprenda sus responsabilidades y derechos. Si siente que lo están expulsando injustamente de su vivienda, estas cartas pueden ayudarlo a presentar un caso ante el propietario. Recuerda siempre ser amable a pesar de la alta tensión que se puede producir en estas situaciones. Esta interacción puede ser estresante, es por eso que recopilamos esta información para ayudarlo a conocer los hechos.

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Si vive en la ciudad de Kingston, aproveche los servicios de mediación disponibles.

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Cartas de formulario

Carta al arrendador indicando la intención de permanecer en la unidad

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Correos

Cartas a inquilinos en edificios en venta

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Carta a propietarios/agentes de edificios en venta